FIRE実現の基盤、不動産を資産にする方法
FIREを目指す方に情報をお届けしているCocohaです。
今回は「未来予想図を作る手順」の２ステップ
「環境を整える」のうち「終の棲家まで考える」について紹介していきます。
今までの記事を読んで頂いた方は、１ステップで自分の夢をはっきりさせ、
簡単な未来予想図が出来ていると思います。
ただ、その夢で描いた家は現実的ですか？
自分が、生活するうえで住むところは必ず確保しなければなりません。
生涯賃貸でいくのか、家を購入するのか、終の棲家はどこなのかなど、きっちり考えておく必要があります。
住む家の問題は、状況変化と費用
例えば、
子供たちの成長を考えて購入した一軒家に何も考えず、ずっと住むものとして未来予想図を作っていませんか？
将来は子供が出ていき夫婦二人がこんな大きな家に住む必要はないと判っているが、持ち家だからしかたないとしていませんか？
ローンが完済できれば住居費は要らないから、年金でやっていけるとして住居費を固定していませんか？家が老朽化しリフォームすることを考えていますか？
将来はサービス付き高齢者住宅に入る予定としているが、その費用や、売却する家の価値が現実的ですか？家族の理想として同意されてますか？
そもそも、家は買わず賃貸で過ごすとしていて、90～100歳でも家賃を年金から払えますか？その分の資産を残せてますか？
つまり、私たちが必要とする家は、家族構成や健康状態、資産状況によって変わります。
だけど、持ち家だから仕方ない。お金がないから家は買えない。将来は分からないから今は考えない。としている方が多いと思います。
しかし、FIREを目指す方は考えておく必要があると思います。
生活の基礎となる住むところが、無くなるような賭けをしてFIREを目指すのは違うと思います。
将来理想の未来予想図を描く時、住み家が安定していてこそ日々が楽しいと思います。
住宅購入の判断は資産なのか負債なのか
FIREを目指す方にとって、資産形成の一つに不動産資産というのがあります。
なので、若いうちから自分の家を購入することをお勧めします。
ただ、この時に間違ってはいけない事が、その不動産は資産になるのか、負債になるのかの判断だと思います。
全ての不動産が資産になるわけではありません。
それを決める判断材料は、不動産資産としてメリットがあるのか、終の棲家はどんな家でこの家がそうなのか、不動産収入が見込める家なのかを考えておくことだと思います。
その判断が出来たなら、今回買う家は、立地や仕様が良くて10年後に高く売れる家にしようとか、この家なら将来賃貸にして家賃収入が見込めるとか、理想に近い家なので終の棲家として考えようとか、子供の教育を考えれば通学時間もかからず交通費も抑えられるからこの家にしようとかが決まると思います。
逆に、何も考えずに家が欲しいからと購入したら、立地が悪く不動産価値が低い物件で売ろうにも売れないような家だったとか、住み替えようとしても売却後に多くのローンが残るような家だったとか、家を貸すことにしたがローン返済額以下なので収入にならないとか、終の棲家としてずっと住もうと思っても子供が独立後は広すぎて固定資産税だけがかかってしまうような家だった。こんな家は、負債だと思います。
頭金を貯めてからの住宅購入はするな
住宅購入するのは1千万円貯めてからと言って、貯金を必死にしながら結構高い家賃を払っている人がいます。
家族が多いから大きな家は家賃が高いとか、この場所が気に入っているから高い家賃はしょうがないと言われて、すぐ近くに条件に合う家が売りに出ていても、まだ700万円位しか貯まってないから無理、ローンの当初の返済は家賃と変わらないが将来は分からないからもう少し貯めてからと言って、賃貸のままにしています。
よく考えてください。同じ金額のお金を使って、賃貸の家賃を払うのか、ローンを支払って不動産を自分の資産にするのか、どちらが良いですか？
答えは、資産を作る。そのために家を買いましょう。
頭金が貯まるまで待つ理由はないです。
ただし、この時も不動産が資産になるかの判断をしたうえでのことです。
26歳で4000万円の借金で家購入
私の場合、住宅を購入したのは、バブル時代の始まり、30年以上前になります。
その時代は、住宅購入ブームがあって、家は高くで売れるから買っても損はない、みんな家を買いましょうとして、多くの住宅が発売されてました。
そして私もブームに乗り、26歳の結婚後子供が出来たころ、消費税が始まる前に4200万円程の家を購入しました。
きっかけは、先輩からの勧めで、賃貸で育った私は、持ち家への憧れもあって直ぐにその気になりました。
色々検討した結果、２つの物件に申し込み、一つは当選確率7倍で外れたのですが、もう一つの大阪都市部近郊の箕面の山の中腹にあるマンションに100倍という確率だったにもかかわらず当選し、契約しました。その間3カ月ほどでした。
今考えると、頭金も諸経費も貯めてなく義父に300万円借りたので、全て借金で家を買うという無謀な事をしてました。加えて、26歳で4000万円のローンが組めたことが不思議です。多分、バブル時代であったために許可してもらえたことだと思います。
ただ、この家は資産であったかというと、そうでは無いかも知れません。
というのは、26歳で家を買った時、諸経費まで要れた4300万円が借金です。
そのうち3600万円は固定金利7％程の35年ローン、400万円は会社からの融資、300万円は義父からの借り入れです。
途中、固定金利7％は無駄な事をしていると気づき借り換えたのですが、それでも固定金利3％以上の20年ローンでした。お金に関して無知で、支払い額が変わらない方が良いという単純な理由でローンを組んでいました。
結果、26歳の時からボーナスはほとんど借金返済で消えていき、会社と義父には借金があるから逆らってはいけないと勝手に負い目を感じてました。
その後、転勤で家を離れる時にはバブル時代も終わって、売ってもローンが残るとの理由で、賃貸に住んでいた両親に少し高めの賃貸料で貸し、ローン返済を助けてもらう事にしたのです。暫くして、子供が大学に行く時にはこの家は自分の家だからと両親達と住ませ下宿費用を削減しました。この間15年ほど、両親に対しても少し負い目を感じる事になりました。
子供の教育費に目途が立ったころ、私達は転勤で神戸の社宅に住んでおり、老後は神戸で住みたいと考えるようになりました。そこで実際に新しく家を買おうと試算した時、この家にはまだローンが残っており売却しても頭金に充当できる額は700万円にもなりませんでした。購入後20年ほどで5000万円近くを借金返済で使っていたのにです。もし、この時点で買換えをすれば、さらに4000万円程の借金を抱え、70歳までは返済に追われる事になったと思います。
その後、賃貸仲介会社を通じ、賃貸に出し不動産収入を得ることが出来ました。
この時点で、やっと不動産は資産だと感じるようになりました。
家賃でローンの支払いと諸経費が払えました。プラスはないのですが、確定申告をすれば、減価償却や修理費などが計上でき、所得がマイナスにできたのです。
結果、給与所得から不動産所得がマイナスになり、税金が減りました。
現在は、私達の終の棲家として、理想の家にリフォームをして、今後必要であろう修理費なども計算して、この家に入るだけの好きな家具や服や電化製品を選び、好きなものに囲まれて不安なく楽しく暮らしています。
FIREを目指す方にメッセージ
早期リタイアする時に、家をどうするか考えておく事は必須だと思います。
生活するうえで家は基盤でありますが、状況変化により理想は変わります。
不動産を資産にすることが出来れば、状況変化に対応できます。
理想の家に住んでいる事が出来れば、日々の生活が満たされます。
理想の家が想像できてれば、必要な生活品しか要らなくなり断捨離になります。
そのために、終の棲家を考え家族と夢を共有してください。
ライフステージを考え、理想の住処を具体的に想像してください。
不動産は資産にも負債にもなります。あらゆる角度から計算してください。
FIRE実現には、資産を増やすことが大事です。不動産資産を考えてください。
家を考えると必要なものが見えてきます。要らないものは捨てましょう。
FIRE実現後に、必要なもの好きなものに囲まれた家で生活しましょう。
理想の家を作り、毎日が楽しくなるよう、頑張ってください。応援しています。
お礼
最後まで、読んで頂きありがとうございます。
前回から、ブログの書き方を変えています。
今回も少し長くなりすぎたと思ってます。
もう少し試行錯誤しながら、頑張っていきますので、応援してください。
今回は、未来予想図を作る手順の第２ステップ「環境を整える」
その中でも、生活の基盤である「終の棲家まで考える」について、自分の経験をお伝えしました。
何かの参考になれば嬉しいです。